Nieruchomości w Niemczech

Nieruchomości w Niemczech, przede wszystkim mieszkania, mogą być dla Polaków bardzo atrakcyjne i perspektywiczne, w szczególności w dużych miastach na wschodzie Niemiec, np. w Berlinie. Ceny mieszkań w Berlinie wahają się w zależności od dzielnicy między 1.500 EUR a 2.500 EUR za m2. Stopa dochodu z czynszu kształtuje się w granicach 5% rocznie.

W związku z tym powstają pytania co do formalności związanych z zakupem nieruchomości w Niemczech.

Czy obcokrajowiec np. z Polski może nabyć nieruchomość w Niemczech bez problemów, czy też wiążą się z tym jakieś ograniczenia?

W Niemczech od przełomu wieków XIX i XX nie istnieją zasadniczo ograniczenia w nabywaniu nieruchomości. W kilku landach bywa wymagana zgoda władz rządowych przy sprzedaży nieruchomości państwowych – zwykle ze względu na cenę. Ponadto w wypadku nabywania gruntów rolnych i leśnych konieczne jest uprzednie uzyskanie zezwolenia właściwego urzędu (Landwirtschaftsbehörde). Odmowa zezwolenia może nastąpić jedynie pod ściśle określonymi warunkami. Zezwolenie jest zbędne przy zakupie gruntów rolnych lub leśnych do określonej wielkości, która zależna jest od konkretnego landu i wynosi od 0,15 ha do 2 ha. Natomiast przy zakupie mieszkań lub innych lokali w Niemczech ograniczenia żadne nie istnieją.

Czy do ważności umowy sprzedaży nieruchomości potrzebna jest jakaś szczególna forma? Jakich dokument ów powinniśmy żądać od sprzedającego nieruchomość, aby mieć pewność, że ma on do niej prawa?

Umowa kupna nieruchomości w Niemczech musi być zawarta w formie aktu notarialnego i zawierać tzw. Auflassung, tzn. klauzulę, w której zbywca wyraża zgodę na przeniesienie prawa własności na nabywcę. Ponadto do nabycia własności niezbędne jest także wpisanie nowego właściciela do księgi wieczystej. Dopiero w momencie dokonania wpisu własność nieruchomości przechodzi na kupującego. A podstawowym dokumentem potwierdzającym prawa sprzedającego do nieruchomości jest właśnie wyciąg z księgi wieczystej.

Czy w Niemczech – tak jak w Polsce – istnieje prawo użytkowania wieczystego?

W Niemczech nie istnieje dosłowny ekwiwalent prawa użytkowania wieczystego gruntu według polskiego Kodeksu cywilnego. Istnieje natomiast zbliżone tzw. prawo zabudowy (Erbbaurecht), które polega na tym, że osoba nie będąca właścicielem uzyskuje prawo zabudowy działki w celu wybudowania na niej budynku (budowli) i użytkowania go przez ustalony czas. Najistotniejszym elementem odróżniającym Erbbaurecht od polskiej instytucji użytkowania wieczystego jest fakt, że Erbbaurecht może być ustanowione na gruncie prywatnym (a nie jak w Polsce – na państwowym) oraz brak ustawowego minimalnego i maksymalnego okresu ustanowienia Erbbaurecht. W praktyce jednak, ze względu na wymogi ekonomiki i odnawialności budownictwa, jest ono ustanawiane na okresy nie przewyższające 99 lat. Prawo to podlega uwidocznieniu w księdze wieczystej. Za korzystanie z Erbbaurecht uprawniony musi opłacać ustaloną opłatę na rzecz właściciela (Erbbauzins). Erbbaurecht nie jest w Niemczech szczególnie popularne.

Osoba kontaktowa w sprawach prawa firm w Niemczech:

Adwokat w Niemczech Dr Jacek Franek
Specjalista do spraw polsko-niemieckich

e-mail: jacek-franek@jacek-franek.com
tel. 22 622 95 96
faks 22 622 12 85